Купля-продажа земельных участков Юридическое сопровождение Оформление документов
Наш адрес:
г. Смоленск,
ул.Ново-Московская, дом 5
E-mail:regionzem@mail.ru
Телефоны:
8 (910) 710-50-50
8 (48134) 65-778


Новости  
15.09.2011      В России снова наращивают земельные банки
Международные инвесторы нашли «новую нефть»: на скупку сельхозугодий в Латинской Америке, Южной Африке и Австралии тратятся миллиарды долларов. В России доля финансовых инвесторов среди покупателей пока не слишком велика, зато снова наращивают земельные банки выстоявшие в кризис агрохолдинги. Об этом пишут “Ведомости”.

По данным Всемирного банка, только в 2009 г. в мире было объявлено о сделках по приобретению 45 млн га сельскохозяйственных земель — это примерно равно площади всей Швеции и вдесятеро больше, чем фиксировал Всемирный банк в среднем за год в течение предыдущего десятилетия. Спусковым крючком стал продовольственный кризис 2008 г., когда цены на сельскохозяйственное сырье взлетели до рекордных уровней, и новое стремительное подорожание в 2010 г.

Растущее население мира, увеличивающиеся доходы жителей развивающихся стран и набирающее популярность биотопливо будут драйверами беспрецедентного роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и в ближайшее десятилетие, и далее, конкуренция за использование земли, урбанизация, изменения климата — таковы аргументы за дальнейший рост спроса на сельхозземли. Потребление продуктов питания к 2050 г. удвоится, при этом население мира вырастет более чем на 40%, а спрос на протеины в развивающихся странах возрастет.

 «Мы ожидаем, что глобальные продовольственные цены снизятся по сравнению с нынешними пиковыми значениями, но все равно будут существенно выше, чем в последние 10 лет. Так, пшеница в 2008-2017 гг. будет в среднем на 72% дороже, чем в 1990-2007 гг., ячмень — на 48%, подсолнечник — на 87%», — указывают аналитики Credit Suisse в обзоре бизнеса «Русагро», подготовленном для IPO. Американская консалтинговая компания HighQuest составила прогноз спроса на корзину из семи основных сельхозкультур (пшеница, кукуруза, соя, хлопок, рапс, сахарный тростник и пальма) и, исходя из него, подсчитала, что до 2015 г. во всем мире в обработку потребуется ввести как минимум 75 млн га пашни. В 1995-2005 гг. в мире, по данным HighQuest, в обработку было введено менее 24 млн га, а всего земли, потенциально пригодной для сельхозпроизводства, на планете 1,4 млрд га. Исходя из необходимого объема дополнительной пашни в сектор может прийти более $150 млрд, делают вывод аналитики HighQuest.

HighQuest Partners по просьбе Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) опросила управляющих 54 фондов, под управлением которых находятся сельскохозяйственные активы на общую сумму $7,44 млрд. Опрошенные оценили общую сумму инвестиций со стороны частного финансового сектора в земли сельхозназначения и объекты аграрной инфраструктуры в $10-25 млрд. «Эта цифра удвоится или утроится в средне- и долгосрочной перспективе», — считают опрошенные HighQuest.

Скупкой сельхозземель занимаются, по данным Reuters, государственные фонды Китая, Южной Кореи, стран Персидского залива.

 «Мотивы инвесторов, вкладывающихся в земли сельхозназначения, различаются: финансовые инвесторы ищут возможности для долгосрочных вложений с фиксированным уровнем риска и диверсификации своих портфелей, а правительственные и суверенные фонды — гарантию, что в долгосрочной перспективе запасов еды будет достаточно», — указывают аналитики компании Savills, специализирующейся на консультациях в области недвижимости. «Это новый класс активов, который имеет возможность пройти тот же путь, который уже прошла, например, недвижимость. На старте они были очень похожи: очень небольшая прозрачность и почти нет нужных менеджеров. Как только появились институциональные инвесторы, выросли и прозрачность, и ликвидность», — цитирует Reuters Хосе Миная, управляющего директора американского пенсионного фонда TIAA-CREF, инвестировавшего в сельхозземли около $2 млрд.

В первую очередь инвесторы фокусируют внимание на Южной Америке. Их бесспорный фаворит — Бразилия: эта страна входит в восьмерку крупнейших экспортеров 28 разных сельскохозяйственных товаров, в том числе соевых бобов, кофе, сахара-сырца и апельсинов. Неудивительно, что в 2010 г. в сельхозземли этой страны инвестировал каждый третий фонд и компания, вкладывающиеся в агробизнес по всему миру. В одной только Бразилии инвестиции в сельхозземли в ближайшие несколько лет могут составить $80-140 млрд, считают опрошенные HighQuest. Правда, бразильское правительство все больше опасается потерять контроль над локальным производством продуктов питания и задумывается об ограничениях на инвестиции в сельхозземли.

 «Миллиарды людей начали больше есть, и с этой точки зрения скупка сельхозземель — мощный способ защиты от инфляции», — объясняет логику инвесторов президент Icon Private Equity Кирилл Дмитриев. Все осознали, продолжает он, что долгосрочной перспективе земля будет только дорожать, поэтому неудивительно, что такими вложениями заинтересовались даже самые консервативные инвесторы. Дмитриев приводит в пример TIAA-CREF, отличающийся очень консервативной политикой вложений: потратив на скупку сельхозземель несколько миллиардов долларов, фонд не ведет сельскохозяйственные операции сам, а получает доход от сдачи этой земли в аренду операторам.

Рылько выделяет три стратегии вложений в сельхозземли. Первый тип инвесторов покупает земли, сдает их в аренду и получает доход в виде арендной платы. Такая стратегия работает на развитых рынках, где сельхозоператоры к тому же достаточно сильны, говорит Рылько. Второй вариант — получение земли под контроль (в собственность или долгосрочную аренду) и создание собственной управляющей компании, которая ведет на этой земле сельхозоперации. Такая стратегия популярна в России и на Украине, продолжает Рылько. Третий вариант работает в основном в Аргентине: землю инвестор берет в аренду, но и все операции на ней проводятся по аутсорсингу. «Для этого требуется очень развитый рынок контрактных услуг. Но у El Tejar, работающей по такой схеме, в собственности нет ни одного комбайна», — рассказывает Рылько.

Насколько доходны эти инвестиции? В любом случае сельхозземли должны рассматриваться как средне- и долгосрочные инвестиции, указывают аналитики Savills. По данным Savills, фонды, специализирующиеся на инвестициях в сельское хозяйство (в том числе в Австралии, Центральной и Восточной Европе, Новой Зеландии, Южной Америке и США), обычно прогнозируют годовую доходность инвестиций в 10-18% (после комиссий). «Это явно не краткосрочная спекуляция», — резюмирует Дмитриев.

Российская почва

 «Инвестиции в сельхозземлю — глобальный процесс, но Россия пока находится скорее на его периферии», — говорит гендиректор ИКАР Дмитрий Рылько. Практически никто из крупнейших инвесторов, вкладывающихся в землю в ключевых регионах мира, в России не представлен. «Если они и делают какие-то инвестиции, то бесшумно», — считает Рылько.

Интерес со стороны инвесторов есть, но активных действий на рынке почти не происходит, говорит гендиректор «Астон продукты питания» Вадим Викулов. По его мнению, в России с каждым годом нарастают риски, связанные с усилением госрегулирования. Поэтому он замечает, что инвесторы присматриваются, ожидая снижение цен.

Интерес к сельхозземлям в России, как и во всем мире, подхлестывается высокими ценами на зерно и сельскохозяйственную продукцию в целом и растущими населением и глобальным потреблением, говорит Борис Розенвальд, директор по развитию компании «Амбика агро» (ее создали основатели УК «Агро-инвест», управляющей активами Black Earth Farming (BEF) в России). Но есть целый ряд факторов, сдерживающих вложения в том числе и со стороны иностранных инвесторов, оговаривается он: во-первых, инвестиционная привлекательность России в целом остается крайне низкой, а во-вторых, результаты экономической деятельности многих российских агрохолдингов скорее негативны (часть из них обанкротились, часть — сменили хозяев целиком или вынуждены были расстаться с частью активов). «Добавьте к этому отсутствие в России активного зернового рынка, непонятные правила игры и попытки активного малопредсказуемого государственного регулирования, действия государственной зерновой компании, существенную часть активов, от земли до элеваторов и железнодорожной инфраструктуры, в руках монополистов и госбанков — и вы поймете, что говорить о росте привлекательности и существенном росте прямых инвестиций в российскую сельхозземлю говорить не приходится», — считает Розенвальд. Тем не менее рынок сельхозземель активно восстанавливается на волне всплеска цен на сельхозпродукцию и глобального подорожания продовольствия, считает гендиректор компании «Агроко» Алексей Иванов. Мы наблюдаем начало тренда, который еще год назад отсутствовал полностью, признает Розенвальд.

Из инвесторов в аграриев

Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям, а также российским компаниям, если иностранцам принадлежит в них более 50%. Но большинство иностранцев легко обходят запрет — права на землю приобретаются, например, на «внучек» иностранных компаний.

В создание BEF в 2006 г. инвестировали шведский фонд AB Kinnevik и международная инвестиционная компания Vostok Nafta Investment. По данным на 31 декабря 2010 г., под контролем BEF находилось 328 000 га сельхозземель в Курской, Липецкой, Воронежской и Тамбовской областях (из них полностью оформлено в собственность 250 000 га). Второй по объему заявленного земельного банка в России финансовый инвестор — шведская Alpcot Agro AB. Стратегия этой компании предусматривает вложения в сельхозземли не только в России, но и в других странах СНГ. Но к концу 2010 г. на семь российских регионов (в том числе Мордовию, Калининградскую, Курскую и Липецкую области) приходилось 188 700 га из 204 500 га всего земельного банка компании. На этой земле Alpcot в прошлом году произвела 98 000 т зерновых и масличных, а также сахарной свеклы. Меньшие земельные банки — у Trigon Agri (119 730 га, создана фондом Trigon Capital, сейчас крупнейший акционер — Swedbank с долей в 9,9%) и Agrowill (31 500 га, создана литовскими предпринимателями).

Иванов (до недавнего времени возглавлял аграрный бизнес группы «Разгуляй») делит всех инвесторов в российские сельхозземли на три категории. Во-первых, это финансовые инвесторы, покупающие идею роста цен. Кроме специализированных фондов такие приобретения делают представители других секторов экономики — банкиры, девелоперы, металлурги. «У них есть не связанные с продовольствием высокодоходные бизнесы, и они ищут, куда вложиться. Часто это личные инвестиции владельцев бизнесов и топ-менеджеров, и, как правило, такие проекты не афишируются», — говорит Иванов. По подсчетам Рылько, в России больше 35 компаний, каждая из которых контролирует по 100 000 га и более.

Точных данных об объемах сельхозземель, находящихся под контролем инвесторов, для которых земля не является основным средством производства, нет, говорит управляющий директор консалтинговой компании BEFL Владислав Новоселов. Но быть непрофильным инвестором в сельхозземлю в России сейчас практически невозможно: по закону об обороте сельхозземель участок может быть принудительно изъят у собственника «в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет». Заявления о принудительном изъятии в суд должны направлять региональные и местные органы государственной власти. А вступающие в силу с 1 июля поправки в оборот земель сельхозназначения определяют механизм изъятия детально. «Насколько мне известно, все, кто не захотел идти в агропроизводство, достаточно быстро стараются перепродать землю», — говорит Новоселов.

Колхозники в рынке

Две другие категории инвесторов — компании, для которых земля является средством производства. Крупные производители мяса приобретают земли, рассчитывая выстроить вертикально-интегрированные производственные цепочки и таким образом защититься от колебаний себестоимости из-за подорожания кормов. И наконец, агрохолдинги, основной бизнес которых — растениеводство, указывает Иванов. Такие компании аналитики считают «профильными» инвесторами на рынке сельхозземель.

Сводной статистики об объемах земель, которые контролируют крупнейшие агрокомпании, нет. Крупнейшим агрохолдингом по объему земельного банка в России, возможно, является казахстанский «Иволга-холдинг». В отчете по результатам 2010 г., размещенном на официальном сайте холдинга, говорится, что холдинг контролирует 1,5 млн га в России и Казахстане. Но информации о том, как распределены эти 1,5 млн га между странами, в отчете нет. Официальный запрос «Ведомостей», отправленный в компанию, остался без ответа. Подконтрольные «Иволге» 1,5 млн га располагаются «примерно пополам» в России и Казахстане — т. е. по 750 000 га, говорит совладелец крупного агрохолдинга, работающего в обеих странах. По данным владельца другого крупного агрохолдинга, в Казахстане располагается около 1 млн га из примерно 1,6 млн, которые сейчас контролирует «Иволга». Специалисты консалтинговой компании BEFL считают, что земельный банк «Иволги» в России вполне может составлять 500 000 га или даже больше. Только в Оренбургской области группа контролирует более 350 000 га, говорит Новоселов. «Иволга» делит 1-2-е место в мире по объему подконтрольной пашни с компанией El Tejar, если не брать в расчет институциональных инвесторов, фонды и т. п., считает Рылько.

Если верны данные о том, что в России «Иволга» контролирует 500 000-600 000 га, крупнейшим агрохолдингом по объему земельного банка может оказаться «Продимекс». По данным «Ведомостей» на 2008 г., компания контролировала 570 000 га. С тех пор цифра сильно не увеличивалась, говорит знакомый с бизнесом «Продимекса» источник.

Земельные банки, близкие к 0,5 млн га, контролируют, по словам участников рынка, «Разгуляй» и «Напко» (подробнее см. таблицу).

Трудности перевода

Стать собственником сельхозземель в России можно двумя основными путями: купить уже полностью оформленный участок или приобретать паи интересующих хозяйств у частных лиц и затем проводить межевание участка, ставить его на кадастровый учет и оформлять право собственности. Прогресс в оформлении участков есть: если в 2008 г., по данным Минсельхоза, только 18 млн га всех земель, находящихся в общей долевой собственности, было выделено в натуре, то к началу 2010 г. общая площадь сформированных и зарегистрированных участков общей долевой собственности составила уже 19,1 млн га. Юрлица, по данным BEFL на начало 2010 г., владели 9,8 млн га сельхозземель. По ощущениям, оформлено в собственность 10%, от силы — 20% всех сельхозземель, говорит Иванов. Большая часть сельхозземель, которыми пользуются крупные и средние сельхозпроизводители, в собственность не оформлены, добавляет Розенвальд.

Оформление права собственности на паевую землю — процесс долгий и недешевый, говорят все участники рынка. Топ-менеджер крупной компании-землевладельца оценивает финансовые затраты на оформление в 500-3000 руб. на 1 га в зависимости от участка и региона (эта цифра включает межевание и регистрационные действия). Минсельхоз со ссылкой на ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» сообщил, что затраты на составление проекта землеустройства картографическим методом для хозяйств площадью более 1000 га составляют 530 руб. за 1 га. Но проблема даже не в деньгах, признаются собеседники «Ведомостей». «Сейчас в некоторых центрально-черноземных регионах только запись на прием документов на май — июнь», — делится один из них. «Вполне вероятно, что в некоторых регионах существуют определенные проблемы, в том числе и очереди», — признает начальник управления мониторинга и повышения качества госуслуг Росреестра Денис Васильев. Но непонятно, удивляется он, почему крупные правообладатели не пользуются возможностями электронных каналов — например, системой предварительной подготовки документов, которая позволяет сотрудникам Росреестра обрабатывать документы вместо получаса за семь минут.

Процесс оформления участка — от начала переговоров с пайщиками до получения свидетельства о собственности — занимает от шести месяцев до полутора лет, подтверждает представитель «Напко».

И тем не менее первичный передел сельхозземель уже произошел, признают все опрошенные «Ведомостями» эксперты. Если в первой половине 2008 г. участники рынка говорили, что предложений купить хозяйства, паи которых уже собраны, земли отмежеваны и поставлены на кадастровый учет, а юрлицо очищено от долгов и других обременений, были единицы, а запрашиваемая цена на них была в несколько раз выше, чем на первичную покупку, то сейчас ситуация изменилась. В большинстве регионов Южного федерального округа, а также черноземных регионах паевой земли осталось достаточно мало, говорит представитель «Напко». Первичный рынок еще присутствует, по его наблюдениям, в Сибири, Кировской, Оренбургской и Ульяновской областях. Сделки с паями скоро прекратятся, резюмирует Рылько.

Юридическое ускорение

С 1 июля вступит в силу целый пакет поправок в закон об обороте сельхозземель, которые должны по замыслу авторов упростить процедуры оформления собственности на сельхозземли и ускорить формирование рынка земель. «Минсельхоз считает, что закон будет стимулировать переход земельных участков к эффективным собственникам и землепользователям», — говорится в ответе министерства на запрос «Ведомостей». Одна из новаций, на которые указывает министерство, — в течение двух лет оформление земельных участков в счет долей должно прекратиться и с 1 июля 2013 г. оборот земельных долей будет заменен на оборот участков. Поправки упрощают процедуру выдела земельных участков, определяют условия принудительного изъятия участка у собственника через суд, а за неиспользование сельхозземель вводят штрафы: 2000-5000 руб. для физлиц, 4000-6000 руб. для должностных лиц и 80 000-100 000 руб. для юридических лиц и др. «Изменения закона в части регулирования оборота участков в долевой собственности систематизируют и упорядочивают процесс оборота долей и земли, но серьезного упрощения не произошло», — считает Новоселов. Но поправки обязывают органы местного самоуправления составлять перечень участников долевой собственности, созывать их общие собрания и т. д. Мероприятия, в которые вовлечены органы местного самоуправления, могут оказаться слабым звеном, предупреждает Новоселов: покупатели земель могут столкнуться и с недостатком ресурсов у муниципальных органов власти, и с барьерами, если покупатели будут сочтены нежелательными. Новоселов ожидает, что покупатели паевой земли будут стараться завершить начатые покупки к 1 июля, чтобы процесс оформления не остановился из-за новых правил или не возникли дополнительные расходы.

Долгие инвестиции

Savills указывает, что в среднем 1 га сельхозземель стоит в России от $250 до $800 в зависимости от стадии оформления и доступа к инфраструктуре, не разделяя цены по регионам. Но эта разница существенная. Так, в Центральном федеральном округе паевая земля в 2010 г. стоила от 3000 руб. за 1 га в Брянской области до 12 500 руб. за 1 га в Белгородской и Воронежской, а участки с оформленной собственностью — от 13 000 руб. в Курской области до 20 000 руб. в Белгородской и Воронежской. В Пензенской и Саратовской областях нижняя планка — 2500 руб. за 1 га паевой земли, верхняя — 15 000 руб. за 1 га земли с оформленным правом собственности (все данные — BEFL по отдельным сделкам). В Южном федеральном округе паевого рынка уже практически не существует, говорит Иванов. Сотрудник другой агрокомпании, инвестирующей в агробизнес, говорит, что 1 га земли в собственности в Ставропольском крае сейчас стоит $1500-2000, в Краснодарском крае — $2000-3000.

 «У всего самого хорошего уже есть хозяин — белых пятен на карте почти нет. Там, где есть доход с гектара, уже практически ничего не продается», — констатирует Иванов.

Чтобы начать производство на этой земле, кроме покупки придется потратиться на введение ее в оборот — т. е. удобрения, приобретение техники и т. п. Эти затраты очень различаются в зависимости от состояния земли. Только первичная подготовка 1 га под посев стоит от 5000 руб., говорит представитель «Напко». В целом же, чтобы ввести 1 га в оборот, требуется не менее $1000-1500, говорит Розенвальд.

Долго ли будут окупаться эти вложения? За год с 1 га чернозема южнее Тулы можно получить выручку в 25 000-30 000 руб. и прибыль в 5000-6000 руб., говорит Иванов. В Краснодаре «при достаточно интенсивном обороте» выручку можно довести до 50 000 руб. с 1 га, а прибыль — до 10 000 руб. за сезон. Окупаемость зависит от погодных условий, видов культур, которые выращиваются на участке, ценовой конъюнктуры и массы других факторов, говорит представитель «Напко». В среднем, резюмирует он, нужно ориентироваться на окупаемость в течение 5-10 лет.

Для справки:

Пашни России

400 млн га – площадь земель сельскохозяйственного назначения в России

121,6 млн га – площадь пашни (т. е. земель в обработке и под паром) в составе земель сельскохозяйственного назначения

400 тыс. человек – столько граждан – собственников земельных долей зарегистрировали право собственности на участки в счет земельных долей

По данным национального доклада «О состоянии и использовании земель в РФ в 2009 г.»

 

Покупки для производства

83% сельхозземель в мире, которые куплены или взяты в долгосрочную аренду, связано с производством базовых зерновых культур – масличных, кукурузы, пшеницы и фуражных культур,

13% инвестиций связано с животноводством

4% вложений приходится на многолетние культуры (сахарный тростник, виноград и т. п.) и инфраструктуру (например, элеваторы).

Исключительный залог

Банки по-разному относятся к землям сельхозназначения в качестве возможного залога по кредитам, говорит зампред правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова. «Это не самый интересный залог: оценивать его ликвидность очень сложно, кадастрового учета нет, открытого рынка, на котором банк может предложить залог и рассчитывать, что его купят, нет», – объясняет банкир. Такой вид залога принимается в виде исключения, говорила на II Аграрном форуме России, организованном «Ведомостями», Екатерина Меличкина из Сбербанка, и его процент очень незначителен. Добавляют проблем и вступающие в силу нормы об изъятии неиспользуемых земель. Правда, если земля выступает дополнением к другим залогам – например, находящемуся на ней производственному комплексу, – заложить ее становится проще, говорит Гончарова.


Источник: Ведомости
Вернуться к новостной ленте... >>
Контакты  /   Участки на продажу  /   Земельное законодательство  /   Новости  /   Заявка на подбор участка  /   Объявление о продаже земли  /   Объявление о покупки земли  /   Услуги  /   © Copyright “Regionzem” 2008